Жилищные споры и мошенничество с недвижимостью пожилых людей остаются одной из самых острых социальных проблем в России 2026 года. Если с поддельными завещаниями наследники сталкиваются уже после смерти родственника, то договор дарения — это «бомба», которая взрывается при жизни, мгновенно лишая пенсионера единственного жилья. Мы обсудили с основателем юридической компании «Malov & Malov» Андреем Владимировичем Маловым, почему стариков так легко обмануть и почему полиция снова оказывается бессильна.
По словам эксперта, схема обмана практически всегда строится на доверии и юридической неграмотности. Одинокий пожилой человек, нуждающийся в уходе и внимании, встречает «доброго помощника». Это может быть соседка, дальний родственник или даже социальный работник. Втираясь в доверие, мошенник предлагает подписать документы, якобы гарантирующие пожизненный уход (договор ренты), но вместо этого подсовывает договор дарения.
В чем фатальная ошибка?
Андрей Владимирович Малов, за плечами которого 18 лет практики, объясняет эту подмену понятий очень доступно. Главная беда в том, что люди не понимают разницы между завещанием, рентой и дарением.
Когда человек пишет завещание, он остается собственником своей квартиры до самого последнего вздоха. Он может передумать, переписать завещание, порвать его. Квартира переходит к другим людям только после смерти.
Договор дарения работает совершенно иначе. Это сделка, которая вступает в силу здесь и сейчас. Как только договор зарегистрирован в Росреестре, бабушка или дедушка перестают быть хозяевами своих квадратных метров. Юридически они становятся гостями в бывшей собственной квартире. Новый собственник — тот самый «добрый помощник» — имеет полное право продать жилье, подарить его кому-то еще или просто выселить старика на улицу через суд. И, к сожалению, именно это часто и происходит.
Почему молчит полиция?
Казалось бы, налицо явный обман: человека ввели в заблуждение, воспользовались его беспомощным состоянием. Должно быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве. Однако на практике добиться защиты от правоохранительных органов оказывается невероятно сложно.
Ситуация зеркально повторяет проблемы, с которыми сталкиваются жертвы фальшивых завещаний. Полицейские видят подпись пенсионера на документе. Подпись настоящая? Настоящая. Дееспособности человек официально лишен не был? Не был. Значит, с точки зрения дежурного оперативника, состава преступления нет. Вам ответят стандартной формулировкой: «Это гражданско-правовые отношения, идите в суд».
Правоохранительная система работает как конвейер, и вникать в тонкости того, что бабушка думала, будто подписывает договор на доставку продуктов, а не дарственную на квартиру, следователи часто не хотят или не имеют ресурсов. Для них это спор двух хозяйствующих субъектов, а не преступление.
Примерно так же обстоят дела и в других сферах наследственного права, где бездействие органов становится фатальным. Как отмечает наш источник, схожая стена непонимания возникает при попытке оспорить мошенничество с завещанием, когда уголовные дела не возбуждаются годами.
Можно ли вернуть жилье?
Андрей Малов подчеркивает, что вернуть квартиру после подписания договора дарения крайне сложно, но возможно, если действовать грамотно и быстро. Здесь уже не поможет простое заявление в полицию — нужна кропотливая работа в гражданском суде.
Задача адвоката в таком процессе — доказать, что в момент подписания сделки человек не отдавал отчета своим действиям. В этом случае ключевую роль играет посмертная или (если жертва жива) амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза. Юристы поднимают всю медицинскую историю: какие препараты принимал человек, стоял ли на учете у невролога или психиатра, были ли инсульты или сосудистые заболевания, влияющие на когнитивные способности.
Также доказывается факт заблуждения. Если удастся подтвердить, что «одаряемый» обещал уход и содержание (что характерно для ренты), а оформил дарение (которое является безвозмездной сделкой), суд может признать сделку недействительной.
Эксперт предупреждает: если ваши пожилые родственники внезапно решили распорядиться недвижимостью в пользу малознакомых людей, бить тревогу нужно немедленно. Срок исковой давности по таким делам ограничен, а каждый день промедления дает мошенникам шанс перепродать квартиру добросовестному покупателю, у которого отобрать имущество будет практически невозможно.
